新築VS中古マンションの不動産投資

不動産投資物件の比較
一般的な個人が行うことできる「不動産投資」といっても、その投資対象物件の種類によってメリット・デメリットがあります。
不動産投資物件の特徴を比較してみました。

1. 新築マンション投資
新築マンション投資の最大のメリットは、地震に対するリスクがある程度担保されている点。世界で起こる地震の約15%が面積比率、僅か0.2%の日本で発生しているという地震大国日本です。
と言うことは、大地震による物件毀損のリスクを考慮しなければなりません。
そういった意味で、現在の建築基準で建てられた新築物件は、安心感があると言えます。

2. 中古マンション投資
中古マンション投資の魅力は購入価格が新築物件比べ価格が低く抑えられるため利回りが比較的高いことです。
しかし、築10年を超えた辺りからマンションは大規模修繕の時期を迎えます、以後約10年おきにそれなりの修繕費用が掛かることを考慮しておきましょう。
また1981年6月1日以前に認可を受けて建てられた物件は、古い耐震基準で建てられていますので、大地震に対するリスクを考慮し購入の際には建物の耐震の診断が不可欠です。

3. アパート投資
アパート投資のメリットは、やはり高い利回りです。デメリットとしては、マンションが鉄筋コンクリート造であることに対し、アパートは木造や鉄骨造であることです。
つまり耐用年数がマンションより短く築年数の古い物件によっては、購入後に思わぬ修繕費用が発生することもあります。

4. 不動産投資信託(上場リート)
実物の不動産を購入するのではなく、複数のビル、マンションや商業施設等を所有する会社の株式を買う形式を取ります。
実物を買うのではないのでご自身で建物の維持管理の心配をする必要がありません。
また、最大の特徴は換金性が高いことです。但し、不動産投資の中での利回りは低いといえます。

新築マンション、中古マンション、一棟マンションそれぞれのメリット・デメリット
ついてお話したいと思います。

ちなみに、最初に言っておきますが、完璧な不動産なんて存在しません。
それぞれの物件がメリット・デメリットを抱えています。

その部分、良く出来ているなと思うことが度々あるのですが、
みなさんが、すること、それは「決断」です。

これが、不動産投資家にとって、最も大きな仕事といっても過言ではないかと僕は思っています。そして、その「決断」をするためには、各物件ごとのメリット・デメリットを把握しなければなりません。

ということで、物件選定の時は、是非以下の情報を参考にしていただければと思います。

新築区分マンション メリット
・新しい
・すべての段取りを分譲会社・販売会社が行なってくれる
・最初の数年は相場より賃料収入が高い
・最初の数年は管理費・修繕積立金等、維持費が安い
・最初の数年までは還付金が多少ある
・法定耐用年数が長いため、融資が組みやすい
・最新設備をつけられる
・自分で建築する場合は自由にデザインできる

新築区分マンション デメリット
・分譲会社の利益が含まれる為、購入資金が高い≒利回りが低い
(表面利回り4%?5%、実質利回り3%前後)
・初期の賃料が高く、相場賃料に戻った時の下落幅が大きい
(収入が減るため、ローンで購入の場合は負担が増える)
・分譲会社の関連管理会社の場合が多く、管理組合の決定事項も管理会社主導になる場合が多い
・簡単にできるようなシステム・商品にしてから販売するため、ローン会社もほぼ決まっており、エリアも分譲中の場所しか選べない
・土地から買って新築する場合、建物が竣工して入居者が決まるまでキャッシュフローがマイナスになる

中古マンション メリット
・分譲会社の利益が含まれていないため価格が安い≒利回りが高い
(表面利回り9%?・実質利回り8%?)※築年・エリア等にもより
・既に入居済みのため、即収入が確保できる(空室物件も選べる)
・現在までの修繕積立金を引き継げる(修繕積立基金などは不要)
・賃料が相場通りに落ち着いているため、収支が比較的安定している
・築年・エリア・価格・管理状態など自分の条件で選べる
・減価償却費を高く設定できる可能性があるため、キャッシュフローがよくなる

中古マンション デメリット
・全額のローンを組むのが難しい
・新築と比べて管理費・修繕積立金が高くなっている場合が多い
・経年劣化により維持費やリフォーム費用等が多少高くなる
・中古物件の最大のリスクは、修繕リスク
・法定耐用年数残が短いため、融資額見づらい ← 目安15年の融資が組める
・競争力の弱くなった旧型の住宅が多い(リフォームやリノベーションが必要)
・中古物件の場合、考えておかないといけないのは設備機器
(給湯器、ガスコンロ、レンジフード、換気ファン、エアコン)の寿命による更新・修理費用

1棟アパートマンション メリット
・建物と土地を所有することとなる≒資産価値が高い
(区分の場合:建物の専有部のみで土地持分も少なく自由にできない)
・管理・維持に関わるすべての判断や工夫が自分でできる
・区分と比べ、キャッシュフロー・レバレッジ・節税・保険などどの面においても
リターンが格段に大きい(規模が大きいため一度の手間で大きな利益が狙える)
・土地は償却されないので、半永久的に残る
(土地が0円になることはない)
・銀行融資を獲得しやすい(土地がついているから)
・家賃ゼロになりづらい(多少空室が出ても家賃が残る)

1棟アパートマンション デメリット
・投資金額が高額
・担保評価は出やすいが、高額のためローンの属性審査が厳しくなる
・敷地と建物全てを自身で管理、維持していかなければならない
(信頼できるプロ・パートナーが必要になる)
・購入者が投資家ばかりのため、激しい取得競争になりやすい
・初期のうちはポートフォリオの大半を占めるためリスクが偏る
・入居者が多いため、不良入居者が出る恐れがある

いかがでしょうか?

こうやって比べてみると、それぞれの物件の善し悪しが把握できるかと思います。
基本的に、初心者は中古マンションからはじめるというのが通常の方法ではありますが、
自分の投資戦略と合う物件であるのなら、新築でも1棟でも、購入して、投資をすべきだと思います。

大事なのは、こういったメリット・デメリットを把握した上で、投資を始めているか?です。
何も把握せずに、投資してみて、予想外の損失、労力をかけてしまっては、後悔してしまうということを有りうるかもしれません。

成功する投資をするために、知識をつけていきましょう!

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他にも要因があり、この考え方以外にも収益を元にした物件の評価法である収益還元法が浸透してきた為もあります。
収益を元にして価値を決めると考えた場合、都心部の物件より地方の物件の方が利回りが高いため価値が高いのではないか?
と勘違いをなさっておられる方もいますが、そうではありません。

収益還元法で考える収益は、純収益です。
ですから地方の物件は、表面的な収益は高そうですが、空室率、運営コストまで考えた実質的な収益はさほど高くありません。
その上、収益還元法には、リスクプレミアムというものも考慮いたします。
地方の物件の場合、これからの人口減問題や様々な部分まで考慮すると決して価値が高いとは言えません。
ですから、都心部の物件の価値を出すときの割り戻す利回りが低く、物件が老朽化しても家賃が落ちずらいので古くなっても
物件価値が落ちづらい傾向があります。

いくら都心のマンションとは言っても景気がよほど良くなるとか、周辺で再開発が起きるとか何らかの要因がないと
短期間の保有で売却すると損をしてしまう可能性も高いです。
金融機関の返済の内訳でも返済当初は利子の割合が多いため元金が減る割合がすくないので、
投資用不動産を購入して短期間の間に売却したのでは、収支がマイナスになる可能性もあります。
収支をプラスにするためには、ある程度の期間にわたって不動産経営を行い、
ローン残高が売却価格を下回るまで返済しておかなければなりません。

 退職後の不労所得をあてにして投資用不動産を購入される場合は、さらに長期保有となります。
家賃はローンの返済にあてられるので、不労所得として家賃を収入とするためには、退職前にローンを完済して
おかなければなりません。

つまり退職する20年以上前、40代には投資用不動産を購入しておく必要があります。
不動産投資はこのように長期にわたる投資ですが、投資する目的によっても物件の保有期間は変わってきます。
物件は経年により劣化していきますから、より長期にわたって保有しなければならない場合には、
手ごろな価格で入手できるからといって、中古物件を購入することはお薦めできません。

築の古い中古のマンションですと長期の修繕計画が整備されていなかったりして
ローンを完済し終えた途端に、リフォームや大規模な修繕のために出費を強いられることがあるためです。
利回りが悪くなっても、より長期間にわたる保有に適した新築や築浅の物件をお薦めします。

不動産投資の際に新築と中古のどちらが有利なのでしょうか?

新築のメリット

(1)その土地の賃貸需要に合わせた間取りで建築できる

(2)新築時は入居者を集めやすい

(3)新築時は比較的賃料を高く設定できる

(4)耐用年数が長く、給排水設備や防水・塗装工事などの大規模修繕が近く行われる予定がない

新築のデメリット

(1)計画〜完成までの期間も借入金の利息などの経費が発生する

(2)土地を既に所有している場合を除き、銀行融資を受けにくい

(3)減価償却期間が長いため、1年当たりの減価償却費が少なくなる傾向がある

(4)利回りを考えて建築会社が価格を提示するので利回りが低くなる傾向がある

中古のメリット

(1)既に入居者が入っているので、すぐに家賃収入が入る

(2)賃料が既に設定されているので、計画がしやすい

(3)建物、土地の評価が固まっているので銀行融資を受けやすい

(4)減価償却期間が短いため、1年当たりの減価償却費が多くなる傾向がある

(5)新築より価格が安くなる傾向があるので利回りが高い

中古のデメリット

(1)既に入っている入居者の賃料を上げにくい

(2)給排水設備や防水・塗装工事などの大規模修繕が近く必要になる可能性がある

まとめ

賃料重視の場合には、単純に利回りの高い中古物件をお勧めします。

値上がり益重視の場合にも、購入価格が低い中古物件がよいでしょう。

相続税重視の場合には、相続発生まで何年かかるかわかりませんから、耐用年数が長い新築をお勧めします。